Riesgos climáticos en el sector inmobiliario y construcción en Colombia*

Los proyectos de construcción y negocios inmobiliarios también son vulnerables a los impactos del cambio climático. Fenómenos meteorológicos extremos y cambiantes como olas de calor, sequías, lluvias torrenciales son algunas de las amenazas. Igualmente, incendios forestales, inundaciones, movimientos en masa, la exposición de activos o proyectos inmobiliarios ubicados en zonas costeras (que podrían afectarse por la erosión y el aumento del nivel del mar), son algunos de los riesgos climáticos y de desastres que se hacen cada vez más intensos, duraderos y frecuentes.

Este año, la “borrasca Leonardo” provocó inundaciones históricas y desbordamiento de ríos, causando pérdidas considerables en la región de Andalucía, España. Este fenómeno meteorológico, se suma al desastre natural de la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en la región española de Valencia a finales del 2024. Con base en los informes del Panel Intergubernamental de Cambio Climático (en inglés “IPCC”), se ha establecido que Colombia es uno de los países más vulnerables al cambio climático en Latinoamérica. Entre los efectos de la ola invernal asociada con el Fenómeno de La Niña 2010-2011 en Colombia, las inundaciones y deslizamientos causaron afectaciones significativas en infraestructura privada y pública, así como en actividades agrícolas.

Estos riesgos climáticos están representando daños e interrupción de operaciones y, por lo tanto, pérdidas económicas significativas. También pueden incidir en la valoración de los activos, disminuyendo su valor, limitando el acceso a financiamiento y asegurabilidad, o incrementando costos de seguros y mantenimiento. Igualmente, la decisión de inversión, localización y construcción podría estar condicionada a la cercanía con áreas inundables, regiones con estrés hídrico, infraestructura crítica, entre otros.

Bajo este contexto, la adaptación al cambio climático está modificando el análisis de riesgo en el sector inmobiliario y de construcción, lo que lleva a que la debida diligencia legal y técnica continúe evolucionando. Ya no solo se trata de realizar un estudio de títulos convencional. A la revisión de los usos del suelo, cabidas, determinantes, regulación urbanística, aspectos tributarios, el análisis de riesgos de conflictos sociales, derechos humanos y procesos de restitución de tierras, la identificación de restricciones, pasivos y otros requerimientos ambientales, la prevención de Lavado de Activos (LA) y Financiación del Terrorismo (FT), se suman los riesgos climáticos para definir la viabilidad de los proyectos y transacciones inmobiliarias.

El sector inmobiliario ya enfrenta requerimientos jurídicos sobre la gestión del cambio climático, como la incorporación de la variable climática en la licencia y permisos ambientales (sentencia C-280 de 2024 y Ley 2169 de 2021), en los Planes de Ordenación y Manejo de Cuencas Hidrográficas (POMCA) (Ley 2169 de 2021 y Decreto 1076 de 2015), y en los instrumentos de ordenamiento territorial (Ley 388 de 1997, Ley 1931 de 2018, Ley 1523 de 2012), los cuales deben alinearse con los correspondiente Planes Integrales de Gestión del Cambio Climático Territorial (PIGCCT) y los Planes Integrales de Gestión del Cambio Climático Sectoriales (PIGGS), como el del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio. Además de la regulación sobre construcción sostenible, la Ley 2476 de 2025 busca fortalecer la adaptación al cambio climático y la gestión del riesgo en Colombia a través de ciudades y centros urbanos verdes (Ley de Ciudades Verdes). Este marco jurídico que se va ampliando, genera el reto de implementar, comunicar y armonizar los diferentes niveles de planeación y ejecución de recursos, en los que concurren la Nación, las entidades territoriales, las autoridades ambientales, entre otros.

La gestión de los riesgos climáticos implica identificar y analizar amenazas y vulnerabilidades actuales y futuras (mediante modelaciones de escenarios climáticos), reducir el riesgo y la exposición con medidas de adaptación y resiliencia y promoviendo soluciones basadas en la naturaleza (con infraestructura verde y la restauración, manejo y conservación de ecosistemas) e incorporando medidas de mitigación y los respectivos costos de estas medidas.

En lo que respecta a aspectos contractuales para la negociación de activos, resulta conveniente incorporar pactos dirigidos a regular la incidencia de los riesgos climáticos; cláusulas tales como definición de fuerza mayor, declaraciones y garantías, obligaciones de saneamiento, así como la divulgación y asignación de riesgos son fundamentales en la prevención de responsabilidad civil y mitigación de potenciales litigios climáticos.

De este modo, el análisis de riesgos climáticos adquiere una relevancia creciente en la toma de decisiones de los distintos stakeholders del sector de la construcción, entre ellos inversionistas, financiadores, constructores, aseguradoras, inquilinos y compradores.

La adopción de criterios ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza), o ESG por sus siglas en inglés, junto con la incorporación de políticas ambientales, la implementación de tecnologías orientadas a reducir el impacto ambiental de los procesos constructivos y de las edificaciones, la apertura de líneas de financiamiento climático, modificaciones en coberturas y primas de seguros, así como las inversiones responsables y sostenibles, son prácticas cada vez más frecuentes. Estas tendencias exigen la realización de procesos de debida diligencia llevados a cabo por equipos interdisciplinarios de profesionales, capacitados en el uso de estas nuevas herramientas y con la capacidad de comprender y analizar diversas fuentes de información para una adecuada toma de decisiones y la gestión de riesgos.

* Escrito por Alexandra Castro Rodríguez, socia fundadora de Urbano Legal y David Marín Cortés, director ejecutivo de Deltaico. Publicado para The Legal Industry Reviews en la edición No.

23 de febrero de 2026.